Introduction
› L’évolution récente des financements immobiliers structurés en France et dans le reste de l’Europe.
› Evolution conjointe de l’environnement juridique, réglementaire et fiscal en France

Les principaux acteurs du marché et leur logique de recours aux financements structurés immobiliers
› Promoteurs : Crédits construction

Etude de cas N°1 : Montage d’un bilan promoteur en vue de son financement
› Investisseurs : Financement (et refinancements) de projets
- Les principaux véhicules d’investissement et leur impact en terme de risques : véhicules réglementés (foncières SIIC, SCPI, OPCI) et non réglementés avec ou sans recours : les SA, SAS, SARL, SNC, SCI et SCA.
- Les principales classes d’actifs immobiliers : «Core», «Core+», «Opportuniste».
› Corporates : Leur stratégie d’externalisation de leur patrimoine immobilier: le «Sale and Lease-back»

Les principales techniques de financements structurés immobiliers : Comment optimaliser le montage du financement ?

Schémas de montage, termes et conditions usuelles
› Financement hypothécaire / non hypothécaire
› Financement d’acquisition de type LBO (Private Equity)
› Financement d’acquisition de portefeuille d’immeubles
› Sale and lease-back : structure OpCo / PropCo et de déconsolidation
› Re – financement par titrisation (RMBS, CMBS).

Analyse de risque et Techniques de sécurisation du financement
› Comment optimaliser la Due diligence du sousjacent immobilier ?
› Analyse de la qualité de signature de l’investisseur (PropCo), de la société opérationnelle (OpCo), voire de l’utilisateur
› Les outils à disposition des analystes : tests de sensibilité sur modélisation, ratios DSCR, ICR, le TRI

Etude cas N°2:
› Valorisation d’un centre commercial appartenant a un fonds d’investissement dédié
› Passage en revue des différentes méthodes de valorisation des cabinets d’expertise immobilière.

Etude de cas N°3: Analyse de l’état locatif sur un portefeuille d’actifs logistiques
› Comment les banques s écurisent les crédits immobiliers. Passage en revue des différents types de suretés et les principaux CP’s et covenants
› Levier recherché : Dette senior, junior, mezzanine.
La notion de subordination et l’organisation de la waterfall.

Etude de cas N°4 : Rédaction d’une term sheet (offre de crédit)
› Contraintes de distribution du financement : Underwriting, Club deal, syndication
› Le refinancement ce créances immobilières par titrisation Présentation de la méthode d’analyse d’actifs par les agences de notation.

Etude de cas N°5 :
› Analyse d’un programme de titrisation (RMBS ou CMBS) récent, noté par l’agence Fitch

Conclusion et évaluation

The main market players in the (Commercial) Real Estate Finance industry and their rationale when seeking financing
› Real Estate Developers. Construction Financing
› Investors: Project financing and refinancing. The notion of recourse and non – recourse financing
› Commercial and investment bankers
› Tenants
› Others : Public and Private Joint Venture Company, Public Planning Board, Surveyor

The main investment asset types:
› « Core », « Core+ », « Opportunistic »

The main types of financing and the distribution channels. Related documentation
› Senior debt, Junior debt, Mezzanine /Equity and quasi –equity.
› Debt distribution: underwriting with syndication or club deal.
› Loan documentation: commitment letter, term sheet/ loan agreement, conditions of drawdown.
Case study: a term sheet issued by an investment bank.

The Due diligence process. How to ensure an optimal Due diligence of the underlying asset(s)?
› The rental contract and the lease statement, asset per asset and at portfolio level. Case study: Analysis of the list of tenants on a portfolio of industrial (logistics) assets
› The valuation report. Case study : valuation of a commercial center owned by a Retail investment fund in Southern Europe.
› The financial data on the investor (in case of nonrecourse financing).
› Financial data on the operating company and / or of the tenant.

How to secure the deal?
› Sensitivity tests on Real Estate financial modeling. The main ratios of analysis: DSCR, ICR, Investment yield.
› Conditions Precedent (CP’s)
› Security and covenants

Conclusion & Evaluation

Jour 1 :

Introduction : Panorama des produits de financements structurés et leur place dans le bilan bancaire. Quiz pour tester vos connaissances.
Le Financement de Projet
› Présentation générale des financements de projets internationaux au travers d’une étude de cas d’un financement d’infrastructure en Europe

Les étapes de la structuration du financement et les principaux partenaires. Le montage juridique autour d’une SPE.
› Cas pratique : un projet hydro-électrique en Asie du Sud Est.

Gestion du risque : La notion de financement sans recours ou à recours limité
› Typologie des principales structurations de projet : BOT, BOOT, DBT etc….

Analyse de risque / Due diligence
› Le partage du risque entre les principaux participants au consortium de projet.

Atelier d’initiation à la modélisation des cash flows
› Détermination des ratios/covenants financiers (DSCR, ICR, TRI etc..).
› Cas pratique d’une usine d’aluminium.

Les développements récents sur les marchés : les Partenariats Publics Privés (PPP)
› Passage en revue du cadre réglementaire français.
› Illustration par le financement d’un projet PPP de Ligne à Grande Vitesse en France

La sécurisation et le montage de l’offre de crédit 

› Gestion de la waterfall, covenants et Conditions Precedent (CP’s). Cas pratique

Jour 2 : Projet Immobiliers

Quiz sur les connaissances acquises en jour 1 sur le Project Finance

Les financements d’actifs
› Etude de cas d’un financement aéronautique (Airbus) avec point sur les traitements comptables déconsolidants.
› Les principaux montages : leasing, financements d’infrastructures
› Le rôle des assureurs crédit et des agences multilatérales dans la gestion du risque.

Les financements de rachat de créances mobilières et immobilières : la titrisation
› Les étapes de montage d’une opération de titrisation de valeurs mobilières (ABS) ou immobilières (MBS).

Etude de cas : Titrisation des créances de leasing automobile
› L’utilisation de la titrisation par les banques et les entreprises.
› La forme juridique des véhicules de titrisation en France : les FCC et FCT
› Etude de cas d’un RMBS sur le marché européen.
› Le traitement comptable : titrisation synthétique ou pas
› La gestion du risque par tranchage des actifs.

Techniques de subordination de la dette par le mécanisme de « waterfall ».

Conclusion et Evaluation du séminaire

Jour 1

Introduction: Le Financement de Projet comment le situer par rapport au produits de Corporate Finance ou de financements d’actifs. Les grandes tendances actuelles du marché. Quiz de démarrage.

Etude de cas:
› grand projet énergétique en Asie. Introduction aux principaux montages: B.O.T. ; Design, Build & Operate (D.B.O.) etc..

Les principaux acteurs sur le marché et leur rôle dans la gestion du risque:

› sponsors industriels (actionnaires de la société de projet), Etat, fournisseurs d’équipements, sociétés d’ingénierie, offtaker, société d’entretien et de maintenance (O&M), etc.

Les différents bailleurs de fonds :

› banques commerciales (financement avec ou sans recours, garanties, processus de syndication et d’underwriting, …), et Banques multilatérales et Agences Crédit Export

Comment analyser le risque ?
› L’approche des banques et la méthodologie des agences de notation. Etude de cas d’un projet autoroutier noté par Fitch

Jour 2

Quiz de révision des fondamentaux vus en 1ère journée.

Atelier de modélisation de projet.
› Calcul des principaux ratios et de la capacité d’endettement du projet. Etude de cas: le financement d’une usine d’aluminium au Vietnam

Le rôle des assureurs crédit Export, des multilateraux et bilateraux (Banque Mondiale, Banque Européenne d’Investissement, AfD / Proparco etc…).
› Présentation des principaux termes d’intervention et de couverture de la Coface.

Le développement des Partenariats Publics Privés (PPP).
› Illustration avec un projet de ligne ferroviaire à grande vitesse

Eléments sur la sécurisation du financement.

L’approche du banquier.

jeux de rôle pour négocier et établir une offre de crédit (« term sheet ») pour la société de projet